Zadatek a zaliczka przy umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości

Źródło: immobi.pl

Zawierając umowę przedwstępną zakupu nieruchomości sprzedający często wymaga od kupującego określonej sumy pieniędzy celem zabezpieczenia wykonania umowy. Warto znać różnicę miedzy zadatkiem a zaliczką. Ma to, bowiem ogromne znaczenie w przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana. Zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań, które są przedmiotem umowy.

W przypadku, gdy umowa została wykonana, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny. Inaczej ma się sprawa, gdy umowa nie dochodzi do wykonania.

 
Zadatek, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to tym samym, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego, wtedy sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
 
Zadatek stanowi wiec jednocześnie zabezpieczenie i jest rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.
 
W razie, gdy strony dojdą do porozumienia - rozwiążą umowę przedwstępną - zadatek powinien być zwrócony. Nie ma wtedy obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Identyczna zasada obowiązuje wówczas, gdy niewykonanie umowy spowodowały okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie.
 
Inną funkcję pełni zaliczka. Do zaliczki nie stosuje się zasad obowiązujących przy zadatku tj. przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.
 
Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana przepisami prawa. Według panującego zwyczaju przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży, jednakże strony mogą dowolnie określić jego wysokość.
 
Pozostaje pytanie, co w przypadku, jeżeli strony nie określą tytułu tzw. przedpłaty. Zgodnie z regułą interpretacyjną art. 394 § 1 KC przyjmuje się wtedy istnienie zadatku, który jest dodatkowym elementem, jaki strony celem zabezpieczenia wzajemnych interesów mogą wprowadzić do umowy.
Nasuwa się, więc wniosek, że zdecydowanie bardziej korzystne, jest określenie kwoty wręczanej przez jedną ze stron umowy, jako zadatek.
Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a takiej gwarancji nie mamy przy zaliczce. Zawierając, więc umowę warto określić wręczaną kwotę mianem zadatku.
 
Autor: Agnieszka M. Kalisz, aplikant radcowski w kancelarii e|n|w|c