Zniesienie współwłasności nieruchomości.

Źródło: Dominika Flisiak

Własność nieruchomości może przysługiwać kilku osobom jednocześnie. Może ona występować w postaci współwłasności łącznej lub ułamkowej. Współwłasność ułamkową można w każdej chwili znieść w drodze umowy lub w postępowaniu przed sądem. Współwłaściciele mogą dokonać fizycznego podziału nieruchomości, mogą umówić się iż nieruchomość przypadnie jednemu z nich lub mogą sprzedaż nieruchomość i podzielić otrzymaną kwotę zapłaty stosownie do udziałów.

   Nieruchomość w polskim prawie jest rzeczą. Ta sama rzecz może być własnością kilku osób jednocześnie – wówczas mówimy o współwłasności.

   Możemy wyróżnić 2 rodzaje współwłasności: łączną i ułamkową.

   Współwłasność łączna jest zawsze związana z istnieniem innego stosunku prawnego miedzy podmiotami współwłasności np. małżeństwo, spółka cywilna, wspólność masy spadkowej. Współwłasność łączna nie może zostać zniesiona do czasu ustania stosunku podstawowego z którego wynika.

   Współwłasność ułamkowa określana jest za pomocą udziałów. Ten rodzaj współwłasności jest samoistny, tzn. może istnieć niezależnie od innego prawa. Każdy z udziałów jest odrębnym przedmiotem własności danego współwłaściciela. Może on swoim prawem swobodnie rozporządzać np. sprzedać. Może je bez zgody pozostałych współwłaścicieli obciążyć hipoteką.

   Współwłasność ułamkowa jest z zasady stosunkiem prawnym łączącym współwłaścicieli czasowo, stąd może być łatwo zniesiona. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić o zniesienie współwłasności w dowolnym czasie. Istnieją 3 sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

1. fizyczny podział.

2. przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli (lub kilkorgu z nich) z obowiązkiem spłaty pozostałych

3. sprzedaż nieruchomości w trybie postępowania cywilnego i podział uzyskanej kwoty (podział cywilny).

Fizyczny podział nieruchomości: podział gruntu lub wyodrębnienie lokali.

Podział gruntu.

   Jego istotą jest utworzenie kilku nieruchomości z jednej większej poprzez jej podział tak, aby każda z utworzonych części mogła stanowić nową nieruchomości. Wówczas można dla każdej założyć księgę wieczystą. W przypadku gruntu odbywa się to przez geodezyjne wydzielenie mniejszych dziatek, nadanie im odrębnych numerów ewidencyjnych wraz z zapewnieniem każdej dostępu do drogi publicznej (wyznaczenie drogi wewnętrznej lub ustanowienie służebności na działkach, które ten dostąp posiadają).

   Do wykonania podziału będziemy musieli zatrudnić uprawnionego geodetę. W pierwszym rzędzie wykona on projekt podziału nieruchomości. Następnie przeprowadzi postępowanie administracyjne, które zakończy się wydaniem decyzji podziałowej. Trzeba pamiętać, iż podział gruntu na mniejsze działki nie zawsze będzie możliwy. Często miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza minimalne parametry dla nowo powstałych działek, jednocześnie ustawa o gospodarce nieruchomościami nakazuje, iż podział musi być zgodny z warunkami miejscowego planu. Ponadto ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych zakazuje nadmiernego rozdrabniania tych gruntów określając minimalne powierzchnie dla działek przeznaczonych w ewidencji gruntów i budynków na cele rolne lub leśne. Liczne ograniczenia będą dotyczyć nieruchomości objętych ochroną zabytków. I w końcu czasem same fizyczne uwarunkowania gruntu (wymiary działki, ukształtowanie terenu) mogą powodować, iż wykonanie podziału byłoby nieracjonalne ze względu na brak możliwości późniejszego zagospodarowania gruntu.

Wyodrębnienie lokali.

   W przypadku budynku, zniesienie współwłasności może odbyć się poprzez wyodrębnienie lokali i przyznanie udziałów w nieruchomości gruntowej oraz częściach wspólnych budynku jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu.

   Lokal, aby mógł stanowić odrębną nieruchomość musi spełniać warunki określone w ustawie o własności lokali. Najogólniej mówiąc: lokalem jest izba lub zespół izb oddzielony od innych części budynku trwałymi ścianami, z odrębnym wejściem. Samodzielność lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Aby przeprowadzić taki podział, czasem niezbędne będzie wykonanie prac adaptacyjnych w budynku, by lokale spełniały wymogi samodzielności. Następnie osoba posiadająca uprawniania budowlane musi potwierdzić dokonanie takich prac w inwentaryzacji powykonawczej. Zaświadczenie o samodzielności lokalu będzie dla sądu podstawą do ujawnienia lokalu wraz z udziałem we własności gruntu i we wspólnych części budynku w nowej księdze wieczystej.

Przyznanie nieruchomości wspólnej jednemu współwłaścicielowi.

   W przypadku przekazania własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ciąży na nim obowiązek spłaty pozostałych. Wówczas kwota spłaty musi oddawać wartość udziału utraconego przez dotychczasowego współwłaściciela. Podobnie gdy własność rzeczy przypadnie kilkorgu właścicielom kosztem innych lub kilkorgu kosztem jednego. Wówczas każdy jest zobowiązany do spłaty części adekwatnie do wielkości udziału, który nabywa.

Podział cywilny nieruchomości.

   Cywilny podział nieruchomości prowadzony jest zgodnie z procedurą przewidzianą w kodeksie postępowania cywilnego dla postępowania egzekucyjnego tzn. w formie licytacji. W efekcie kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości zostaje podzielona w stosunku odpowiednim do posiadanych udziałów pomiedzy współwłaścicieli.


Dwa tryby zniesienia współwłasności nieruchomości.

   Podział nieruchomości może nastąpić na drodze

1. umowy pomiędzy współwłaścicielami

2. w postępowaniu sądowym.

   Oczywiście optymalnie jest, aby cel został osiągnięty za zgodnym porozumieniem współwłaścicieli w drodze umowy. Dla operacji na nieruchomościach wymagana jest umowa w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak współwłaściciele nie mogą dojść do konsensusu ich sprawę rozstrzygnie sąd. Postępowanie przebiegnie w trybie nieprocesowym i zakończy się wydaniem postanowienia o zniesieniu współwłasności. Z wnioskiem o wszczęcie postępowania może wystąpić którykolwiek ze współwłaścicieli.

Autor: Dominika Flisiak dla IMMOBI.pl